Ein Anleger, der Ende 2023 Anteile an einer SCPI gezeichnet hat, hat gesehen, wie seine jährliche Rendite allmählich gestiegen ist, während der Wert seiner Anteile noch stagnierte. Diese Diskrepanz zwischen steigender Ausschüttung und unter Druck stehendem Anteilspreis fasst die aktuelle Situation gut zusammen: Der SCPI-Markt im Jahr 2026 zieht wieder an, jedoch nicht aus den gleichen Gründen wie vor der Krise.
Ausschüttungsquote SCPI 2025: Was die neuesten Zahlen der ASPIM sagen
Die durchschnittliche Ausschüttungsquote der SCPIs erreichte 2025 4,92 %, laut dem von der ASPIM veröffentlichten Bericht. Diese Zahl markiert eine deutliche Erholung nach zwei Jahren, in denen die Gesamtperformance in den negativen oder nahezu null Bereich gefallen war.
Die jährliche Gesamtperformance (Einnahmen plus Wertveränderung) wird wieder positiv, bei etwa +1,5 %. Man hat also wieder ein Investment, das seine Anleger vergütet, auch wenn die Bewertung der Anteile die Rückgänge von 2023-2024 noch nicht aufgeholt hat.
Ein Punkt verdient Aufmerksamkeit: die durchschnittliche finanzielle Belegungsquote ist leicht zurückgegangen, von 93 % Ende 2022 auf 91,3 % Ende 2025. Die Rendite steigt trotz einer höheren Leerstandsquote, was darauf hindeutet, dass die Mietanpassungen und Portfolioanpassungen teilweise die Abgänge von Mietern ausgleichen. Die aktuellen Daten bestätigen die Rendite SCPI Frankreich 2026 auf Immobserver mit ergänzenden Analysen zu dieser Erholungsdynamik.
SCPI-Kapitalaufnahme 2026: Ein Markt, der sich auf eine Handvoll Fahrzeuge konzentriert
Die Nettokapitalaufnahme 2025 betrug 4,6 Milliarden Euro, ein Anstieg von 29 % im Vergleich zu 2024. Das erste Halbjahr 2026 setzt diesen Trend mit 2,7 Milliarden Euro an gesammelten Mitteln fort. Auf den ersten Blick ist dies eine massive Rückkehr des Vertrauens.
In der Praxis bleibt die Kapitalaufnahme extrem konzentriert. Im ersten Halbjahr 2026 ziehen etwa 10 SCPIs mehr als 70 % der Zuflüsse an. Der Rest des Marktes, also die Mehrheit der Fahrzeuge, sammelt wenig oder erleidet weiterhin Netto-Rückkäufe.
Diese Konzentration hat eine direkte Konsequenz für einen Anleger: Eine SCPI im Jahr 2026 auszuwählen, bedeutet zunächst, die zu identifizieren, die frisches Kapital anziehen. Fahrzeuge in der Rücknahme sehen ihre Investitionskapazität sinken und ihre Verwaltung wird starrer, manchmal bis hin zur teilweisen Aussetzung von Rücknahmen.
Anteile in Wartestellung auf Rückkauf: Ein Signal, das man beobachten sollte
Der Bestand an Anteilen, die auf Rückkauf warten, ist nicht verschwunden. Einige historische Fahrzeuge, insbesondere die, die in Büros in der Île-de-France investiert sind, weisen weiterhin signifikante Warteschlangen auf. Bei diesen SCPIs dauert der Verkauf seiner Anteile mehrere Monate, manchmal mit einem Abschlag auf den ursprünglichen Zeichnungspreis.
Für einen Anleger, der heute einsteigt, ist das kein sofortiges Problem. Aber es ist ein Ausstiegsparameter, den man bereits bei der Zeichnung berücksichtigen sollte: Die Liquidität einer SCPI wird vor dem Kauf überprüft, nicht beim Verkauf.
Europäische SCPIs und Besteuerung: Der oft unterschätzte Netto-Rendite-Aspekt
Unter den SCPIs, die 2025-2026 die besten Ausschüttungsquoten aufweisen, gibt es eine Überrepräsentation von Fahrzeugen, die außerhalb Frankreichs in der Eurozone investiert sind. Das ist kein Zufall: Die Besteuerung von Mieteinnahmen aus dem Ausland unterscheidet sich von der, die auf französische Einnahmen anwendbar ist.
Konkreter gesagt, unterliegen die Mieten, die in einem anderen Mitgliedstaat erzielt werden, nicht den französischen Sozialabgaben (17,2 %). Sie werden gemäß den bilateralen Steuerabkommen besteuert, oft mit einem Mechanismus für Steueranreize oder effektive Sätze, die die gesamte Steuerlast reduzieren.
- Ein Anleger in einer hohen Grenzsteuerklasse kann sehen, dass seine Nettorendite nach Steuern mit einer europäischen SCPI im Vergleich zu einer 100 % französischen SCPI bei identischer Bruttoausschüttungsquote erheblich steigt.
- Die SCPIs, die auf mehrere europäische Länder (Deutschland, Niederlande, Spanien, Irland) diversifiziert sind, bündeln auch das regulatorische und mietrechtliche Risiko auf mehreren Märkten.
- Die Rückflüsse variieren in diesem Punkt je nach steuerlicher Situation jedes Anlegers: Ein Anleger mit einem Grenzsteuersatz von 30 % wird den Unterschied weniger stark wahrnehmen als ein Steuerpflichtiger mit 41 % oder 45 %.
Die angegebene Bruttorendite reicht nicht aus, um zwei SCPIs zu vergleichen. Man muss systematisch in Bezug auf die Nettorendite nach Steuern denken, was die Fahrzeuge mit europäischem Schwerpunkt für die am stärksten besteuerten Profile begünstigt.
Auswahlkriterien für SCPIs im Jahr 2026: Was vor Ort zählt
Mit mehr als 200 SCPIs auf dem Markt kann die Auswahl nicht nur auf der Ausschüttungsquote basieren. Die Leistungsunterschiede zwischen dem oberen und unteren Ende der Rangliste übersteigen bei weitem fünf Punkte, was die Auswahl entscheidend macht.
Vier operationale Filter vor der Zeichnung
- Positive Nettokapitalaufnahme-Dynamik: Eine SCPI, die Kapital aufnimmt, kann zu Preisen nach der Korrektur investieren, die oft vorteilhafter sind als vor 2023. Eine SCPI in Rücknahme leidet unter dem Markt, anstatt ihn zu nutzen.
- Finanzielle Belegungsquote über 90 %: Darunter belastet die Leerstandsquote direkt die Ausschüttung und signalisiert ein Vermögen, das umstrukturiert werden muss.
- Geografische und sektorale Diversifizierung: Monosektorale (Büros) oder monogeografische (Île-de-France) Fahrzeuge haben seit 2023 die Wertverluste konzentriert.
- Transparenz über die Rücklagen: Einige SCPIs glätten ihre Ausschüttung, indem sie auf in den Vorjahren gebildete Rücklagen zurückgreifen. Dieser Mechanismus maskiert vorübergehend einen Rückgang der tatsächlichen Mieteinnahmen.
Man wählt eine SCPI nicht wie ein Sparbuch. Die Lesart muss Leistung, Liquidität, Besteuerung und Qualität des zugrunde liegenden Vermögens miteinander verknüpfen.
Der SCPI-Markt 2026 belohnt diejenigen, die die nominale Rendite von der realen Rendite unterscheiden. Die neuen, europäischen, gut kapitalisierten Fahrzeuge liefern Nettoleistungen, die über dem historischen Durchschnitt des Sektors liegen. Die alten SCPIs, die sich auf französische Büros konzentrieren, verdauen weiterhin die Korrektur. Zwei Märkte existieren unter demselben Etikett, und diese differenzierte Lesart macht den Unterschied zwischen einer erlittenen Anlage und einer gesteuerten Investition.