Een spaarder die eind 2023 aandelen van SCPI heeft gekocht, heeft gezien dat zijn jaarlijkse rendement geleidelijk is gestegen, terwijl de waarde van zijn aandelen nog stagneerde. Dit verschil tussen stijgende uitkeringen en een onder druk staande aandelenprijs vat de huidige situatie goed samen: de SCPI-markt in 2026 trekt opnieuw aan, maar niet om dezelfde redenen als voor de crisis.
SCPI-uitkeringspercentage 2025: wat de laatste cijfers van de ASPIM zeggen
Het gemiddelde uitkeringspercentage van de SCPI’s bereikte 4,92 % in 2025, volgens het rapport gepubliceerd door de ASPIM. Dit cijfer markeert een duidelijke opleving na twee jaren waarin de totale prestaties in negatief of bijna nul terrein waren gekomen.
De totale jaarlijkse prestatie (inkomsten plus waardeverandering) wordt weer positief, rond de +1,5 %. We zien dus een belegging die zijn houders opnieuw vergoedt, ook al heeft de waardering van de aandelen de dalingen van 2023-2024 nog niet ingehaald.
Een punt verdient aandacht: het gemiddelde financiële bezettingspercentage is licht gedaald, van 93 % eind 2022 naar 91,3 % eind 2025. Het rendement stijgt ondanks een hogere leegstand, wat aangeeft dat de herwaarderingen van huren en de portefeuille-arbitrages gedeeltelijk de vertrekkende huurders compenseren. De recente gegevens bevestigen het rendement scpi frankrijk 2026 op Immobserver met aanvullende analyses over deze herstel dynamiek.
SCPI-inzameling 2026: een markt geconcentreerd op een handvol voertuigen
De netto-inzameling in 2025 bedroeg 4,6 miljard euro, een stijging van 29 % ten opzichte van 2024. Het eerste semester van 2026 zet deze trend voort met 2,7 miljard euro ingezameld. Op het eerste gezicht lijkt het een massaal herstel van vertrouwen.
In de praktijk blijft de inzameling extreem geconcentreerd. In het eerste semester van 2026 vangen ongeveer 10 SCPI’s meer dan 70 % van de instroom. De rest van de markt, dat wil zeggen de meerderheid van de voertuigen, verzamelt weinig of ondervindt nog steeds netto-terugkopen.
Deze concentratie heeft een directe consequentie voor een investeerder: het kiezen van een SCPI in 2026 betekent in de eerste plaats het identificeren van diegenen die vers kapitaal aantrekken. De voertuigen die in de afname zitten, zien hun investeringscapaciteit afnemen en hun beheer verstrakken, soms tot de gedeeltelijke opschorting van terugtrekkingen.
Aandelen in afwachting van terugkoop: een signaal om in de gaten te houden
De voorraad aandelen in afwachting van terugkoop is niet verdwenen. Sommige historische voertuigen, vooral die met blootstelling aan de kantoren in de regio Parijs, vertonen nog steeds aanzienlijke wachttijden. Bij deze SCPI’s duurt het maanden om aandelen te verkopen, soms met een korting op de oorspronkelijke inschrijvingsprijs.
Voor een investeerder die vandaag instapt, is dit geen onmiddellijk probleem. Maar het is een uitgangsparameter die al bij de inschrijving moet worden geïntegreerd: de liquiditeit van een SCPI moet worden gecontroleerd voordat je koopt, niet op het moment van verkopen.
Europese SCPI’s en belasting: de vaak onderschatte netto-rendementshoek
Onder de SCPI’s die de beste uitkeringspercentages in 2025-2026 vertonen, is er een oververtegenwoordiging van voertuigen die buiten Frankrijk in de eurozone investeren. Dit is geen toeval: de belasting op onroerend goed inkomsten van buitenlandse oorsprong verschilt van die welke van toepassing is op Franse inkomsten.
Concreet worden de huren die in een andere lidstaat worden ontvangen, niet onderworpen aan de Franse sociale heffingen (17,2 %). Ze worden belast volgens de bilaterale belastingverdragen, vaak met een mechanisme van belastingkrediet of effectieve tarieven die de totale belastingdruk verlagen.
- Een investeerder in een hoge marginale schijf kan zien dat zijn netto-rendement na belasting aanzienlijk stijgt met een Europese SCPI in vergelijking met een 100 % Franse SCPI, met identieke bruto-uitkeringspercentages.
- De SCPI’s die gediversifieerd zijn over verschillende Europese landen (Duitsland, Nederland, Spanje, Ierland) mutualiseren ook het regelgevings- en huur risico over meerdere markten.
- De rendementen variëren op dit punt afhankelijk van de fiscale situatie van elke houder: een investeerder met een marginale belasting van 30 % zal het verschil minder merken dan een belastingbetaler met 41 % of 45 %.
Het weergegeven bruto-rendement is niet voldoende om twee SCPI’s te vergelijken. We moeten systematisch redeneren in netto-rendement na belasting, wat de voertuigen met een Europese meerderheid duidelijk bevoordeelt voor de meest belaste profielen.
Selectiecriteria SCPI in 2026: wat telt in de praktijk
Met meer dan 200 SCPI’s op de markt kan de selectie niet alleen op basis van het uitkeringspercentage plaatsvinden. De prestatieverschillen tussen de top en de onderkant van de ranglijst overschrijden ruimschoots vijf punten, wat de selectie cruciaal maakt.
Vier operationele filters vóór inschrijving
- Positieve netto-inzameling dynamiek: een SCPI die inzamelt, kan investeren tegen prijzen na correctie, vaak voordeliger dan voor 2023. Een SCPI in afname ondergaat de markt in plaats van deze te benutten.
- Financieel bezettingspercentage boven de 90 %: daaronder weegt de leegstand direct op de uitkering en geeft het een vastgoed aan dat herstructurering behoeft.
- Geografische en sectorale diversificatie: mono-sectorale (kantoren) of mono-geografische (Île-de-France) voertuigen hebben de waardedalingen sinds 2023 geconcentreerd.
- Transparantie over de overgedragen winst: sommige SCPI’s egaliseren hun uitkering door gebruik te maken van reserves die in voorgaande jaren zijn opgebouwd. Dit mechanisme maskeert tijdelijk een daling van de werkelijke huurinkomsten.
Je kiest een SCPI niet zoals je een spaarrekening kiest. De beoordelingsmatrix moet prestatie, liquiditeit, belasting en kwaliteit van het onderliggende vastgoed combineren.
De SCPI-markt van 2026 beloont degenen die het nominale rendement van het werkelijke rendement onderscheiden. De recente, Europese voertuigen die goed inzamelen, leveren netto-prestaties die boven het historische gemiddelde van de sector liggen. De oudere SCPI’s, geconcentreerd op Franse kantoren, blijven de correctie verwerken. Twee markten bestaan onder dezelfde label, en het is deze gedetailleerde lezing die het verschil maakt tussen een ondergaan belegging en een gestuurd investering.