Eine vertikale Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten kann existieren, ohne dass ein gemeinschaftlicher Teil in der Teilungserklärung aufgeführt ist. Diese Konfiguration, die in kleinen Gebäuden mit zwei übereinanderliegenden Wohnungen häufiger vorkommt, als man denkt, wirft spezifische rechtliche Fragen zur Verwaltung, zu Arbeiten und zur Verteilung der Kosten auf. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 bleibt anwendbar, aber der Alltag unterscheidet sich radikal von einer klassischen Eigentümergemeinschaft.
Fehlen gemeinschaftlicher Teile: Was das rechtlich bedeutet
In einer standardmäßigen vertikalen Eigentümergemeinschaft sind Treppenhaus, Dach, tragende Elemente oder vertikale Leitungen gemeinschaftliche Teile. Wenn die Teilungserklärung das gesamte Gebäude in private Einheiten aufteilt, ohne gemeinschaftliche Teile zu benennen, ist jeder Eigentümer alleiniger Eigentümer seiner Einheit, einschließlich der strukturellen Elemente, die sie bilden.
Diese Situation hebt nicht den Status der Eigentümergemeinschaft auf. Das Regime des Gesetzes von 1965 gilt, sobald ein Gebäude in Einheiten aufgeteilt wird, die einen privaten Teil und einen Anteil an gemeinschaftlichen Teilen umfassen, auch wenn dieser Anteil in der Praxis auf null reduziert ist. Die Rechtsprechung hat bestätigt, dass ein Gebäude, das dem Status der Eigentümergemeinschaft unterliegt, dies bleibt, solange die Eigentümer nicht über den Austritt aus dem Regime abgestimmt haben.
Konkret kann einer der Eigentümer das Erdgeschoss mit dem Bodenbelag besitzen, der andere die Etage mit dem Dach. Der Zwischenboden, die Fassade oder die durchgehenden Leitungen werden dann zu Grauzonen, wenn die Teilungserklärung sie nicht erwähnt. Eine präzise Qualifizierung jedes Elements in der Teilungserklärung vermeidet die meisten Streitigkeiten.
Wenn man sich für eine vertikale Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten ohne gemeinschaftliche Teile interessiert, ist die Ausarbeitung der Teilungserklärung das erste Dokument, das zu prüfen ist, da sie die Grenze zwischen den beiden Einheiten bestimmt.
Besonderes Regime für Eigentümergemeinschaften mit zwei Eigentümern
Die Verordnung Nr. 2019-1101 vom 30. Oktober 2019 hat ein eigenes Regime für Eigentümergemeinschaften geschaffen, deren Einheiten zwischen zwei Eigentümern aufgeteilt sind, kodifiziert in den Artikeln 41-13 bis 41-23 des Gesetzes von 1965. Dieses Regime tritt nicht in Abhängigkeit von der Anzahl der Einheiten in Kraft, sondern von der Anzahl der Eigentümer.
Die Eigentümerversammlung ist in diesem Rahmen nicht obligatorisch. Entscheidungen können durch schriftliche Vereinbarung zwischen den beiden Eigentümern getroffen werden, was die Verwaltung vereinfacht. Wenn eine Einigung unmöglich ist, kann jeder den Zivilgerichtshof anrufen, um eine Genehmigung für die Durchführung von Arbeiten zu erhalten oder eine Entscheidung anzufechten.
Das Dekret Nr. 2025-1292 vom 22. Dezember 2025 hat die Möglichkeit eingeführt, eine Eigentümerversammlung per E-Mail einzuberufen, was die Formalitäten für sehr kleine Eigentümergemeinschaften ändert. Für zwei Eigentümer ermöglicht dies eine schnelle Formalisierung einer Meinungsverschiedenheit oder einer Abstimmung, ohne dass ein Einschreiben erforderlich ist.
- Die laufenden Entscheidungen (Wartung, kleine Reparaturen) werden durch schriftliche Vereinbarung zwischen den beiden Eigentümern getroffen, ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung.
- Entscheidungen, die die Struktur oder die Nutzung des Gebäudes betreffen, erfordern Einstimmigkeit, was bedeutet, dass die Zustimmung des anderen Eigentümers eingeholt werden muss.
- Im Falle einer anhaltenden Blockade kann das Zivilgericht angerufen werden, um einen vorläufigen Verwalter zu ernennen oder dringende Arbeiten zu genehmigen.
Isolierungsarbeiten in einer vertikalen Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten: eine häufige Falle
Die Frage der Arbeiten ist der Hauptkonfliktpunkt in dieser Konfiguration. Wenn das Dach dem Anteil des Eigentümers der Etage zugeordnet ist und der Boden dem Anteil des Erdgeschosses, kann jeder Eigentümer theoretisch allein entscheiden, das Element, das ihm gehört, zu isolieren.
Das Dekret vom 22. Dezember 2025 hat das individuelle Recht klargestellt, das Dach oder den Boden über seiner Einheit isolieren zu lassen, auch wenn die Arbeiten Elemente betreffen, die als gemeinschaftlich betrachtet werden könnten. Diese Möglichkeit ist an zwei Bedingungen geknüpft: Die Arbeiten dürfen nicht in einem bereits verabschiedeten mehrjährigen Arbeitsplan (PPT) enthalten sein und sie dürfen die Stabilität des Gebäudes nicht beeinträchtigen.
In einem Gebäude mit zwei Einheiten ohne gemeinschaftliche Teile wird der PPT in der Regel nicht erstellt, was den Weg für individuelle Initiativen öffnet. Der Eigentümer der obersten Etage, der sein Dach von außen isolieren möchte, verändert jedoch das Erscheinungsbild der Fassade, was den anderen Anteil betreffen kann. Ohne identifizierte gemeinschaftliche Teile bleibt die Teilungserklärung die einzige Referenz zur Klärung.
Verwalter und laufende Verwaltung: Braucht man einen Verwalter in einer Eigentümergemeinschaft mit 2 Einheiten?
Kleine Eigentümergemeinschaften mit maximal fünf Einheiten können eine vereinfachte Verwaltung annehmen. Bei zwei Eigentümern ist die Ernennung eines professionellen Verwalters keine praktische Verpflichtung, auch wenn das Gesetz vorschreibt, dass ein Verwalter benannt werden muss.
Einer der beiden Eigentümer kann die Funktion des ehrenamtlichen Verwalters übernehmen. Diese Lösung funktioniert, solange die Beziehungen freundlich bleiben. Wenn ein Konflikt auftritt, ist der ehrenamtliche Verwalter sowohl Richter als auch Partei, was die Lösung von Streitigkeiten kompliziert.
Die Verwaltung der Kosten in einer Eigentümergemeinschaft ohne gemeinschaftliche Teile beschränkt sich oft auf die Versicherungskosten des Gebäudes und manchmal auf die Wartung der durchgehenden Leitungen. Wenn die Teilungserklärung keine gemeinschaftlichen Kosten vorsieht, trägt jeder Eigentümer allein die Wartung seiner Einheit. Diese Autonomie kann problematisch sein, wenn ein Wartungsmangel an einer Einheit Schäden an der anderen verursacht, beispielsweise eine Undichtigkeit vom Dach in die Wohnung darunter.
- Überprüfen Sie, dass die Teilungserklärung ausdrücklich erwähnt, wer den Zwischenboden, die Regenfallrohre und die gemeinsamen Leitungen wartet.
- Eine Klausel zur Verteilung der Gebäudeversicherungsbeiträge vorsehen, auch in Abwesenheit gemeinschaftlicher Teile.
- Die Modalitäten zur Konfliktlösung (Mediation, Anrufung des Gerichts) direkt in der Teilungserklärung vorsehen.
Das Fehlen gemeinschaftlicher Teile entbindet nicht von der Führung eines nationalen Registrierungsregisters, das schrittweise neue technische Daten über Eigentümergemeinschaften integriert. Selbst eine Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten muss dort eingetragen sein.
Die Konfiguration einer vertikalen Eigentümergemeinschaft mit zwei Einheiten ohne gemeinschaftliche Teile basiert vollständig auf der Qualität der Teilungserklärung. Eine lückenhafte Regelung verwandelt jede Entscheidung, vom Austausch einer Dachrinne bis zur Isolierung des Daches, in eine potenzielle Streitquelle zwischen zwei Eigentümern, die jedoch im selben Gebäude zusammenleben müssen.