Una proprietà verticale di due lotti può esistere senza che alcuna parte comune sia presente nel regolamento di condominio. Questa configurazione, più frequente di quanto si pensi negli edifici piccoli divisi in due appartamenti sovrapposti, solleva questioni giuridiche precise sulla governance, i lavori e la ripartizione delle spese. La legge del 10 luglio 1965 continua ad applicarsi, ma il funzionamento quotidiano differisce radicalmente da un condominio classico.
Assenza di parti comuni: cosa significa giuridicamente
In un condominio verticale standard, la scala, il tetto, le opere murarie o le canalizzazioni verticali sono parti comuni. Quando il regolamento di condominio attribuisce l’intero edificio in lotti privativi, senza identificare parti comuni, ogni condomino è proprietario esclusivo del proprio lotto, compresi gli elementi strutturali che lo compongono.
Questa situazione non elimina lo status di condominio. Il regime della legge del 1965 si applica non appena un edificio è diviso in lotti comprendenti una parte privativa e una quota di parti comuni, anche se questa quota è ridotta a zero nei fatti. La giurisprudenza ha confermato che un edificio soggetto al regime di condominio lo rimane finché i condomini non hanno votato per uscire dal regime.
Concretamente, uno dei condomini può possedere il piano terra con il solaio, l’altro il piano superiore con il tetto. Il piano intermedio, il muro di facciata o le reti attraversanti diventano quindi zone grigie se il regolamento non le menziona. Qualificare precisamente ogni elemento nel regolamento di condominio evita la maggior parte delle controversie.
Quando si è interessati a una proprietà verticale di 2 lotti senza parti comuni, la redazione del regolamento è il primo documento da esaminare, poiché è quello che determina il confine tra i due lotti.
Regime specifico delle proprietà con due condomini
Il decreto n°2019-1101 del 30 ottobre 2019 ha creato un regime specifico per i condomini i cui lotti sono ripartiti tra due condomini, codificato negli articoli 41-13 a 41-23 della legge del 1965. Questo regime non si attiva in base al numero di lotti, ma al numero di condomini.
L’assemblea generale non è obbligatoria in questo contesto. Le decisioni possono essere prese per accordo scritto tra i due condomini, il che semplifica la governance. Quando un accordo è impossibile, ciascuno può rivolgersi al tribunale per ottenere un’autorizzazione per eseguire lavori o contestare una decisione.
Il decreto n° 2025-1292 del 22 dicembre 2025 ha introdotto la possibilità di convocare un’assemblea generale tramite email, il che modifica il formalismo applicabile ai condomini molto piccoli. Per due condomini, ciò consente di formalizzare rapidamente un disaccordo o una votazione senza passare per lettera raccomandata.
- Le decisioni ordinarie (manutenzione, piccole riparazioni) vengono prese per accordo scritto tra i due condomini, senza convocazione di assemblea generale.
- Le decisioni che influenzano la struttura o la destinazione dell’edificio richiedono l’unanimità, il che equivale a ottenere l’accordo dell’altro condomino.
- In caso di blocco persistente, il tribunale può essere chiamato a nominare un amministratore provvisorio o autorizzare lavori urgenti.
Lavori di isolamento in una proprietà verticale di 2 lotti: una trappola comune
La questione dei lavori è il principale punto di attrito in questa configurazione. Quando il tetto è collegato al lotto del condomino del piano superiore e il pavimento inferiore al lotto del piano terra, ogni proprietario può in teoria decidere autonomamente di isolare l’elemento che gli appartiene.
Il decreto del 22 dicembre 2025 ha chiarito il diritto individuale di far isolare il tetto o il pavimento sopra il proprio lotto, anche se i lavori riguardano elementi che potrebbero essere considerati comuni. Questa possibilità è regolata da due condizioni: i lavori non devono figurare in un piano pluriennale di lavori (PPT) già adottato e non devono compromettere la solidità dell’edificio.
In un edificio a due lotti senza parti comuni, il PPT generalmente non è stabilito, il che apre la strada a iniziative individuali. Il condomino dell’ultimo piano che desidera isolare il proprio tetto dall’esterno modifica però l’aspetto della facciata, il che può influenzare l’altro lotto. Senza parti comuni identificate, il regolamento di condominio rimane l’unico riferimento per risolvere.
Amministratore e gestione ordinaria: è necessario un amministratore in un condominio di 2 lotti
Le piccole proprietà di cinque lotti o meno possono adottare una gestione semplificata. Con due condomini, la nomina di un amministratore professionale non è un obbligo pratico, anche se la legge impone che un amministratore venga nominato.
Uno dei due condomini può esercitare la funzione di amministratore volontario. Questa soluzione funziona finché i rapporti rimangono cordiali. Quando si verifica un conflitto, l’amministratore volontario si trova a essere sia giudice che parte, il che complica la risoluzione delle controversie.
La gestione delle spese in un condominio senza parti comuni si limita spesso ai costi di assicurazione dell’edificio e, talvolta, alla manutenzione delle reti attraversanti. Se il regolamento non prevede alcuna spesa comune, ogni condomino si assume da solo la manutenzione del proprio lotto. Questa autonomia può creare problemi quando un difetto di manutenzione su un lotto causa un danno all’altro, ad esempio un’infiltrazione dal tetto verso l’appartamento sottostante.
- Verificare che il regolamento di condominio menzioni esplicitamente chi si occupa della manutenzione del piano intermedio, delle discese delle acque piovane e delle reti comuni.
- Prevedere una clausola di ripartizione delle spese per l’assicurazione multirischio dell’edificio, anche in assenza di parti comuni.
- Anticipare le modalità di risoluzione dei conflitti (mediazione, ricorso al tribunale) direttamente nel regolamento.
L’assenza di parti comuni non esime dalla tenuta di un registro nazionale di immatricolazione, che integra progressivamente nuovi dati tecnici sulle proprietà. Anche una proprietà di due lotti deve esservi iscritta.
La configurazione di una proprietà verticale di due lotti senza parti comuni si basa interamente sulla qualità del regolamento di condominio. Un regolamento lacunoso trasforma ogni decisione, dalla sostituzione di una grondaia all’isolamento del tetto, in una potenziale fonte di controversia tra due condomini che devono comunque coabitare nello stesso edificio.