Een verticale mede-eigendom van twee percelen kan bestaan zonder dat er gemeenschappelijke delen in het reglement van mede-eigendom zijn opgenomen. Deze configuratie, die vaker voorkomt dan men denkt in kleine gebouwen die zijn verdeeld in twee boven elkaar gelegen appartementen, roept specifieke juridische vragen op over het bestuur, de werkzaamheden en de verdeling van de kosten. De wet van 10 juli 1965 blijft van toepassing, maar de dagelijkse werking verschilt radicaal van een klassieke mede-eigendom.
Afwezigheid van gemeenschappelijke delen: wat dit juridisch betekent
In een standaard verticale mede-eigendom zijn de trap, het dak, de dragende constructie of de verticale leidingen gemeenschappelijke delen. Wanneer het reglement van mede-eigendom het volledige gebouw toewijst aan privé percelen, zonder gemeenschappelijke delen te identificeren, is elke mede-eigenaar exclusief eigenaar van zijn perceel, inclusief de structurele elementen die het vormen.
Deze situatie schrapt de status van de mede-eigendom niet. Het regime van de wet van 1965 is van toepassing zodra een gebouw is verdeeld in percelen die een privé gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke delen omvatten, zelfs als dit aandeel in de praktijk op nul is gesteld. De jurisprudentie heeft bevestigd dat een gebouw dat onder het mede-eigendomsregime valt, dit behoudt zolang de mede-eigenaren niet hebben gestemd voor het verlaten van het regime.
Concreet kan een van de mede-eigenaren de begane grond bezitten met de vloerplaat, terwijl de andere de verdieping met het dak bezit. De tussenverdieping, de gevel of de doorvoeren worden dan grijze gebieden als het reglement ze niet vermeldt. Elk element precies kwalificeren in het reglement van mede-eigendom voorkomt de meeste geschillen.
Wanneer men geïnteresseerd is in een verticale mede-eigendom van 2 percelen zonder gemeenschappelijke delen, is de opstelling van het reglement het eerste document dat moet worden onderzocht, omdat dit de grens tussen de twee percelen bepaalt.
Specifiek regime voor mede-eigendommen met twee mede-eigenaren
De verordening nr. 2019-1101 van 30 oktober 2019 heeft een specifiek regime gecreëerd voor mede-eigendommen waarvan de percelen zijn verdeeld tussen twee mede-eigenaren, gecodificeerd in de artikelen 41-13 tot 41-23 van de wet van 1965. Dit regime wordt niet geactiveerd op basis van het aantal percelen, maar op basis van het aantal mede-eigenaren.
De algemene vergadering is niet verplicht in dit kader. Beslissingen kunnen worden genomen door schriftelijke overeenkomst tussen de twee mede-eigenaren, wat het bestuur vereenvoudigt. Wanneer een overeenkomst onmogelijk is, kan ieder naar de rechtbank stappen om toestemming te krijgen voor het uitvoeren van werkzaamheden of om een beslissing aan te vechten.
Het decreet nr. 2025-1292 van 22 december 2025 heeft de mogelijkheid geïntroduceerd om een algemene vergadering per e-mail bijeen te roepen, wat de formaliteiten voor zeer kleine mede-eigendommen wijzigt. Voor twee mede-eigenaren maakt dit het mogelijk om snel een meningsverschil of een stemming te formaliseren zonder gebruik te maken van aangetekende brieven.
- De dagelijkse beslissingen (onderhoud, kleine reparaties) worden genomen door schriftelijke overeenkomst tussen de twee mede-eigenaren, zonder convocatie van een algemene vergadering.
- Beslissingen die de structuur of bestemming van het gebouw beïnvloeden, vereisen unanieme instemming, wat betekent dat de goedkeuring van de andere mede-eigenaar moet worden verkregen.
- Bij aanhoudende blokkades kan de rechtbank worden ingeschakeld om een tijdelijke beheerder aan te wijzen of urgente werkzaamheden toe te staan.
Isolatie werkzaamheden in een verticale mede-eigendom van 2 percelen: een veelvoorkomende valstrik
De kwestie van de werkzaamheden is het belangrijkste punt van wrijving in deze configuratie. Wanneer het dak aan het perceel van de mede-eigenaar van de verdieping is gekoppeld en de vloer aan het perceel van de begane grond, kan elke eigenaar in theorie alleen beslissen om het element dat hem toebehoort te isoleren.
Het decreet van 22 december 2025 heeft het individuele recht verduidelijkt om het dak of de vloer boven zijn perceel te isoleren, zelfs als de werkzaamheden elementen raken die als gemeenschappelijk kunnen worden beschouwd. Deze mogelijkheid is onderworpen aan twee voorwaarden: de werkzaamheden mogen niet zijn opgenomen in een reeds goedgekeurd meerjarig werkplan (PPT), en ze mogen de stabiliteit van het gebouw niet aantasten.
In een gebouw met twee percelen zonder gemeenschappelijke delen, wordt het PPT doorgaans niet opgesteld, wat de weg opent voor individuele initiatieven. De mede-eigenaar van de bovenste verdieping die zijn dak van buitenaf wil isoleren, verandert echter het uiterlijk van de gevel, wat de andere perceel kan beïnvloeden. Zonder geïdentificeerde gemeenschappelijke delen blijft het reglement van mede-eigendom de enige referentie om te beslissen.
Beheerder en dagelijkse werking: is er een beheerder nodig in een mede-eigendom van 2 percelen
Kleine mede-eigendommen van vijf percelen of minder kunnen een vereenvoudigd beheer aannemen. Met twee mede-eigenaren is de aanstelling van een professionele beheerder geen praktische verplichting, zelfs als de wet vereist dat er een beheerder wordt aangesteld.
Een van de twee mede-eigenaren kan de functie van vrijwillige beheerder uitoefenen. Deze oplossing werkt zolang de relaties vriendelijk blijven. Wanneer er een conflict ontstaat, bevindt de vrijwillige beheerder zich echter in een positie van zowel rechter als partij, wat de oplossing van geschillen bemoeilijkt.
Het beheer van de kosten in een mede-eigendom zonder gemeenschappelijke delen beperkt zich vaak tot de verzekeringskosten van het gebouw en soms tot het onderhoud van de doorvoeren. Als het reglement geen gemeenschappelijke kosten voorziet, draagt elke mede-eigenaar alleen de kosten voor het onderhoud van zijn perceel. Deze autonomie kan problematisch zijn wanneer een gebrek aan onderhoud aan een perceel schade toebrengt aan het andere, bijvoorbeeld een lekkage van het dak naar het appartement eronder.
- Controleer of het reglement van mede-eigendom expliciet vermeldt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de tussenverdieping, de regenwaterafvoeren en de gemeenschappelijke netwerken.
- Voorzie een clausule voor de verdeling van de kosten van de opstalverzekering, zelfs in de afwezigheid van gemeenschappelijke delen.
- Anticipeer op de modaliteiten voor het oplossen van conflicten (bemiddeling, inschakeling van de rechtbank) direct in het reglement.
De afwezigheid van gemeenschappelijke delen ontslaat niet van de verplichting om een nationaal registratie-register bij te houden, dat geleidelijk nieuwe technische gegevens over mede-eigendommen integreert. Zelfs een mede-eigendom van twee percelen moet hierin worden ingeschreven.
De configuratie van een verticale mede-eigendom van twee percelen zonder gemeenschappelijke delen is volledig afhankelijk van de kwaliteit van het reglement van mede-eigendom. Een lacunair reglement transformeert elke beslissing, van het vervangen van een goot tot het isoleren van het dak, in een potentiële bron van geschil tussen twee mede-eigenaren die toch in hetzelfde gebouw moeten samenleven.