Uma copropriedade vertical de dois lotes pode existir sem que nenhuma parte comum figure no regulamento da copropriedade. Essa configuração, mais frequente do que se pensa em pequenos edifícios divididos em dois apartamentos sobrepostos, levanta questões jurídicas específicas sobre a governança, as obras e a repartição das despesas. A lei de 10 de julho de 1965 continua a se aplicar, mas o funcionamento no dia a dia difere radicalmente de uma copropriedade clássica.
Ausência de partes comuns: o que isso significa juridicamente
Em uma copropriedade vertical padrão, a escada, o telhado, a estrutura principal ou as canalizações verticais são partes comuns. Quando o regulamento da copropriedade atribui a totalidade do edifício em lotes privativos, sem identificar partes comuns, cada coproprietário é proprietário exclusivo de seu lote, incluindo os elementos estruturais que o compõem.
Essa situação não elimina o status da copropriedade. O regime da lei de 1965 se aplica assim que um edifício é dividido em lotes que incluem uma parte privativa e uma quota de partes comuns, mesmo que essa quota seja reduzida a zero na prática. A jurisprudência confirmou que um edifício submetido ao status de copropriedade o mantém enquanto os coproprietários não votarem pela saída do regime.
Concretamente, um dos coproprietários pode possuir o térreo com a laje do chão, enquanto o outro possui o andar com o telhado. O piso intermediário, a parede da fachada ou as redes transversais tornam-se então zonas cinzentas se o regulamento não as mencionar. Qualificar precisamente cada elemento no regulamento da copropriedade evita a maioria dos litígios.
Quando se está interessado em uma copropriedade vertical de 2 lotes sem partes comuns, a redação do regulamento é o primeiro documento a ser examinado, pois é ele que determina a fronteira entre os dois lotes.
Regime específico das copropriedades com dois coproprietários
A ordem nº 2019-1101 de 30 de outubro de 2019 criou um regime próprio para as copropriedades cujos lotes são repartidos entre dois coproprietários, codificado nos artigos 41-13 a 41-23 da lei de 1965. Esse regime não é acionado em função do número de lotes, mas do número de coproprietários.
A assembleia geral não é obrigatória nesse contexto. As decisões podem ser tomadas por acordo escrito entre os dois coproprietários, o que simplifica a governança. Quando um acordo é impossível, cada um pode recorrer ao tribunal judicial para obter autorização para realizar obras ou contestar uma decisão.
O decreto nº 2025-1292 de 22 de dezembro de 2025 introduziu a possibilidade de convocar uma assembleia geral por e-mail, o que modifica o formalismo aplicável às muito pequenas copropriedades. Para dois coproprietários, isso permite formalizar rapidamente um desacordo ou uma votação sem passar por carta registrada.
- As decisões correntes (manutenção, pequenos reparos) são tomadas por acordo escrito entre os dois coproprietários, sem convocação de assembleia geral.
- As decisões que afetam a estrutura ou o destino do edifício exigem unanimidade, o que equivale a obter o acordo do outro coproprietário.
- Em caso de bloqueio persistente, o tribunal judicial pode ser acionado para designar um administrador provisório ou autorizar obras urgentes.
Obras de isolamento em copropriedade vertical de 2 lotes: uma armadilha frequente
A questão das obras é o ponto de atrito principal nessa configuração. Quando o telhado está vinculado ao lote do coproprietário do andar e o piso inferior ao lote do térreo, cada proprietário pode, em teoria, decidir sozinho isolar o elemento que lhe pertence.
O decreto de 22 de dezembro de 2025 esclareceu o direito individual de fazer isolar o telhado ou o piso acima de seu lote, mesmo que as obras afetem elementos que poderiam ser considerados comuns. Essa possibilidade é regulamentada por duas condições: as obras não devem constar de um plano plurianual de obras (PPT) já adotado, e não devem comprometer a solidez do edifício.
Em um edifício com dois lotes sem partes comuns, o PPT geralmente não é estabelecido, o que abre caminho para iniciativas individuais. O coproprietário do último andar que deseja isolar seu telhado por fora, no entanto, modifica a aparência da fachada, o que pode afetar o outro lote. Sem partes comuns identificadas, o regulamento da copropriedade permanece a única referência para decidir.
Síndico e gestão corrente: é necessário um síndico em uma copropriedade de 2 lotes
As pequenas copropriedades de cinco lotes ou menos no máximo podem adotar uma gestão simplificada. Com dois coproprietários, a designação de um síndico profissional não é uma obrigação prática, mesmo que a lei imponha que um síndico seja nomeado.
Um dos dois coproprietários pode exercer a função de sindico voluntário. Essa solução funciona enquanto as relações permanecerem cordiais. Quando um conflito surge, o síndico voluntário se torna juiz e parte, o que complica a resolução das disputas.
A gestão das despesas em uma copropriedade sem partes comuns se limita frequentemente aos custos de seguro do edifício e, às vezes, à manutenção das redes transversais. Se o regulamento não prevê nenhuma despesa comum, cada coproprietário assume sozinho a manutenção de seu lote. Essa autonomia pode causar problemas quando uma falta de manutenção em um lote causa danos ao outro, por exemplo, uma infiltração do telhado para o apartamento de baixo.
- Verificar se o regulamento da copropriedade menciona explicitamente quem mantém o piso intermediário, as descidas de águas pluviais e as redes comuns.
- Prever uma cláusula de repartição dos custos do seguro multirrisco do edifício, mesmo na ausência de partes comuns.
- Antecipar as modalidades de resolução de conflitos (mediação, acionamento do tribunal) diretamente no regulamento.
A ausência de partes comuns não dispensa a manutenção de um registro nacional de matrícula, que integra progressivamente novos dados técnicos sobre as copropriedades. Mesmo uma copropriedade de dois lotes deve estar inscrita.
A configuração de uma copropriedade vertical de dois lotes sem partes comuns depende inteiramente da qualidade do regulamento da copropriedade. Um regulamento lacunoso transforma cada decisão, da substituição de uma calha ao isolamento do telhado, em uma fonte potencial de litígios entre dois coproprietários que devem, no entanto, coabitar no mesmo edifício.