Una copropiedad vertical de dos lotes puede existir sin que ninguna parte común figure en el reglamento de copropiedad. Esta configuración, más frecuente de lo que se piensa en los pequeños edificios divididos en dos apartamentos superpuestos, plantea preguntas jurídicas precisas sobre la gobernanza, las obras y la distribución de los gastos. La ley del 10 de julio de 1965 sigue aplicándose, pero el funcionamiento diario difiere radicalmente de una copropiedad clásica.
Ausencia de partes comunes: lo que significa jurídicamente
En una copropiedad vertical estándar, la escalera, el tejado, la estructura principal o las canalizaciones verticales son partes comunes. Cuando el reglamento de copropiedad atribuye la totalidad del edificio en lotes privativos, sin identificar partes comunes, cada copropietario es propietario exclusivo de su lote, incluidos los elementos estructurales que lo componen.
Esta situación no elimina el estatus de la copropiedad. El régimen de la ley de 1965 se aplica tan pronto como un edificio se divide en lotes que comprenden una parte privativa y una cuota de partes comunes, incluso si esta cuota se reduce a cero en la práctica. La jurisprudencia ha confirmado que un edificio sometido al estatus de la copropiedad lo sigue siendo mientras los copropietarios no hayan votado la salida del régimen.
Concretamente, uno de los copropietarios puede poseer la planta baja con la losa del suelo, el otro el piso con el tejado. El suelo intermedio, la pared de fachada o las redes que atraviesan se convierten entonces en zonas grises si el reglamento no las menciona. Calificar precisamente cada elemento en el reglamento de copropiedad evita la mayoría de los litigios.
Cuando se está interesado en una copropiedad vertical de 2 lotes sin partes comunes, la redacción del reglamento es el primer documento a examinar, ya que es el que determina la frontera entre los dos lotes.
Régimen específico de las copropiedades con dos copropietarios
La ordenanza n°2019-1101 del 30 de octubre de 2019 creó un régimen propio para las copropiedades cuyos lotes están repartidos entre dos copropietarios, codificado en los artículos 41-13 a 41-23 de la ley de 1965. Este régimen no se activa en función del número de lotes, sino del número de copropietarios.
La asamblea general no es obligatoria en este marco. Las decisiones pueden tomarse por acuerdo escrito entre los dos copropietarios, lo que simplifica la gobernanza. Cuando un acuerdo es imposible, cada uno puede acudir al tribunal judicial para obtener autorización para realizar obras o impugnar una decisión.
El decreto n° 2025-1292 del 22 de diciembre de 2025 introdujo la posibilidad de convocar una asamblea general por correo electrónico, lo que modifica el formalismo aplicable a las muy pequeñas copropiedades. Para dos copropietarios, esto permite formalizar rápidamente un desacuerdo o una votación sin pasar por carta recomendada.
- Las decisiones corrientes (mantenimiento, pequeñas reparaciones) se toman por acuerdo escrito entre los dos copropietarios, sin convocatoria de asamblea general.
- Las decisiones que afectan la estructura o el destino del edificio requieren unanimidad, lo que equivale a obtener el acuerdo del otro copropietario.
- En caso de bloqueo persistente, el tribunal judicial puede ser solicitado para designar un administrador provisional o autorizar obras urgentes.
Obras de aislamiento en copropiedad vertical de 2 lotes: una trampa frecuente
La cuestión de las obras es el principal punto de fricción en esta configuración. Cuando el tejado está vinculado al lote del copropietario del piso y el suelo bajo al lote de la planta baja, cada propietario puede, en teoría, decidir solo aislar el elemento que le pertenece.
El decreto del 22 de diciembre de 2025 aclaró el derecho individual de hacer aislar el tejado o el suelo sobre su lote, incluso si las obras afectan elementos que podrían considerarse comunes. Esta posibilidad está enmarcada por dos condiciones: las obras no deben figurar en un plan plurianual de obras (PPT) ya adoptado, y no deben afectar la solidez del edificio.
En un edificio de dos lotes sin partes comunes, el PPT generalmente no se establece, lo que abre la puerta a iniciativas individuales. El copropietario del último piso que desea aislar su tejado desde el exterior modifica, sin embargo, el aspecto de la fachada, lo que puede afectar al otro lote. Sin partes comunes identificadas, el reglamento de copropiedad sigue siendo la única referencia para decidir.
Administrador y gestión corriente: ¿es necesario un administrador en una copropiedad de 2 lotes?
Las pequeñas copropiedades de cinco lotes o menos pueden adoptar una gestión simplificada. Con dos copropietarios, la designación de un administrador profesional no es una obligación práctica, aunque la ley exige que se designe uno.
Uno de los dos copropietarios puede ejercer la función de administrador voluntario. Esta solución funciona mientras las relaciones se mantengan cordiales. Cuando surge un conflicto, el administrador voluntario se convierte en juez y parte, lo que complica la resolución de los desacuerdos.
La gestión de los gastos en una copropiedad sin partes comunes se limita a menudo a los gastos de seguro del edificio y, a veces, al mantenimiento de las redes que atraviesan. Si el reglamento no prevé ningún gasto común, cada copropietario asume solo el mantenimiento de su lote. Esta autonomía puede ser problemática cuando un defecto de mantenimiento en un lote causa un daño al otro, por ejemplo, una filtración desde el tejado hacia el apartamento de abajo.
- Verificar que el reglamento de copropiedad mencione explícitamente quién mantiene el suelo intermedio, las bajantes de aguas pluviales y las redes comunes.
- Prever una cláusula de reparto de los gastos del seguro multirriesgo del edificio, incluso en ausencia de partes comunes.
- Anticipar las modalidades de resolución de conflictos (mediación, solicitud al tribunal) directamente en el reglamento.
La ausencia de partes comunes no exime de la obligación de llevar un registro nacional de inscripción, que integra progresivamente nuevos datos técnicos sobre las copropiedades. Incluso una copropiedad de dos lotes debe estar inscrita.
La configuración de una copropiedad vertical de dos lotes sin partes comunes depende completamente de la calidad del reglamento de copropiedad. Un reglamento deficiente transforma cada decisión, desde el reemplazo de una canaleta hasta el aislamiento del tejado, en una fuente potencial de litigio entre dos copropietarios que, sin embargo, deben cohabitar en el mismo edificio.